Le infiltrazioni provenienti dai terrazzi non sono sempre causate da difetti dell'impermeabilizzazione. Talvolta è sufficiente la mancata pulizia degli scarichi per provocare danni anche molto importanti agli appartamenti sottostanti.
Di seguito descrivo un caso ispirato ad una problematica realmente riscontrata presso un immobile ubicato nel Comune di Avigliana (TO).
La causa dell'allagamento
L'appartamento danneggiato era ubicato al penultimo piano di un condominio. Al piano superiore era presente un ampio terrazzo di proprietà esclusiva dell'alloggio dell'ultimo piano, sul quale si trovavano numerose piante e fioriere.
Durante un intenso evento atmosferico, lo scarico a pavimento del terrazzo risultava completamente ostruito da foglie e residui vegetali. L'acqua piovana, non potendo defluire, si è progressivamente accumulata fino a trasformare il terrazzo in una sorta di piscina.
La permanenza dell'acqua sulla pavimentazione ha favorito le infiltrazioni attraverso la soletta, causando un esteso allagamento dell'appartamento sottostante.
I danni
L'infiltrazione ha provocato numerosi danni, tra cui:
- macchie di umidità su pareti e soffitti;
- distacco della tinteggiatura e dell'intonaco;
- deterioramento delle finiture interne;
- danneggiamento di parte degli arredi.
L'entità del danno ha reso necessario un intervento di ripristino completo delle aree interessate.
L'assicurazione non ha risarcito il danno
I proprietari dell'appartamento hanno denunciato il sinistro alla compagnia assicurativa del condominio.
La richiesta di risarcimento è stata però respinta, poiché la polizza escludeva espressamente i danni da bagnamento imputabili all'accumulo esterno di acqua. In questo caso, infatti, l'acqua si era accumulata sul terrazzo a causa dell'ostruzione dello scarico.
Il ruolo della perizia tecnica
A seguito del diniego dell'assicurazione, i proprietari mi hanno incaricato di redigere una perizia tecnica di parte per documentare le cause dell'evento e quantificare economicamente i danni subiti.
La perizia ha consentito di ricostruire la dinamica dell'accaduto, documentare lo stato dei luoghi e stimare il costo degli interventi necessari al ripristino dell'immobile.
La manutenzione evita danni importanti
Questo caso dimostra quanto sia importante eseguire periodicamente la pulizia degli scarichi di terrazzi e balconi, soprattutto quando sono presenti piante e fioriere.
Foglie, terriccio e altri residui possono ostruire gli scarichi senza che il proprietario se ne accorga. Durante un temporale intenso, l'acqua non riesce più a defluire e può accumularsi rapidamente, aumentando il rischio di infiltrazioni e di gravi danni agli appartamenti sottostanti.
Una semplice manutenzione periodica, soprattutto prima delle stagioni più piovose, rappresenta un intervento di prevenzione efficace e dal costo irrisorio rispetto ai danni che possono derivarne.
Conclusioni
Ogni infiltrazione richiede un'attenta analisi tecnica. Individuare correttamente la causa del danno è fondamentale sia per stabilire le eventuali responsabilità sia per quantificare il costo del ripristino.
n.b. I casi raccontati sono ispirati a problematiche realmente riscontrate durante sopralluoghi e perizie tecniche.
